Lo que debe bajar el precio de la vivienda o no te compres una casa (hoy)

Año 2004, el milagro español continuaba con su expansión económica, que no reducción de desigualdad. El PIB crecía más de un 7% respecto del año anterior, el paro disminuía EPA tras EPA, y se iniciaba la construcción de más de 160.000 nuevas viviendas. Por cada 100 viviendas comenzadas en 2004, 160 lo hacían en 2006. Un incremento del 60% en apenas dos años.

Emborrachados de crédito barato tanto el número como el importe de las hipotecas crecía (y lo segundo, mucho). Al calor de un Euribor por los suelos las casas se vendían sobre plano. Según muestran los datos del INE [1 y 2], las viviendas iniciadas (oferta), el número de hipotecas concedidas y el número de transacciones inmobiliarias (demanda), cuadraban y crecían –y por tanto, el precio del metro cuadrado también aumentaba-.

En 2007 estalla la burbuja inmobiliaria española. En teoría, el desplome de la línea azul junto con los de las líneas malva y naranja, esto es, la drástica reducción de oferta y demanda de vivienda, debería conducirnos a una bajada similar del precio (en rojo). Pero no. En 2010, cuando se vende la mitad de casas que en 2004 y se construyen muchísimas menos, el precio por metro cuadrado hoy es un ¡25% superior al de hace seis años!

Existen dos opciones para la liquidación del stock de vivienda, y ambas pasan por los precios. La primera es una caída dramática de estos. La segunda, consiste en el estancamiento o ligeras caídas continuadas durante años, mu-u-chos años, hasta que a estos precios desaparezca el exceso de oferta del boom.

Ambas alternativas plantean graves problema para el empleo en la obra y los beneficios de promotores, constructores y banca. El desplome de los precios dolerá en el corto mientras que el estancamiento hará pupa en el largo plazo.

Así que si estás pensando en comprar vivienda, no lo hagas hoy. Excepto, claro, si eres el único acertante de un pleno al quince o te apellidas Botín.

¿Cómo incrementar la competitividad?

La mejor forma de medir la competitividad de una economía es mediante un índice llamado tipo de cambio efectivo real o REER (por sus siglas en inglés). Es decir, la relación entre los índices de precios en un país A y otro B –socio comercial del primero-, descontada la inflación de ambos y expresados en la misma moneda.

El REER depende de tres elementos:

• La cantidad de bienes exportados
• El precio de esos bienes
• El tipo de cambio nominal de la moneda

Tipo de cambio real efectivo. Fuente: Eurostat

Si consideramos que el nivel de producción es una función del nivel de empleo, veremos que con la cifra de paro más alta de la UE, poco se puede hacer en España en el corto plazo para incrementar por este lado la competitividad del país. Sin embargo, en el largo plazo sí puede variar, y es en este sentido hacia el que se encaminan las reformas estructurales que se piden desde Bruselas.

Antes de que España adoptase el euro como moneda, la manera que tenían los gobiernos de incrementar la competitividad frente al exterior era mediante recurrentes devaluaciones de la peseta (modificando el tipo de cambio nominal para incrementar el número de pesetas que equivalían a un marco alemán). De esta forma se conseguía paliar el déficit comercial de la balanza de pagos (la diferencia entre exportaciones e importaciones) al reducir las importaciones –que tras la devaluación eran más caras- e incrementar las exportaciones.

Cuando abrazamos el euro, el tipo de cambio nominal queda irrevocablemente fijado (un euro son 166,386 pesetas), y por tanto se bloquea este mecanismo para ganar competitividad.

Nos queda el precio al que vendemos nuestra producción en el exterior. Y éste depende del precio de los factores productivos, principalmente del factor trabajo, los salarios. Para medir esta variable se utilizan los costes laborales unitarios (CLU).

CLU europeos. Fuente: Paul Mason para BBC

Como los principales socios comerciales de España son países de la Unión Europea, el objetivo es igualar, o al menos acercar, los CLU patrio y alemán. Existen dos únicas vías: deflación en España o inflación en Alemania.

La fobia alemana y del Banco Central Europeo a la inflación, no me hacen ser muy optimista sobre las probabilidades de éxito de la segunda alternativa. Y la subida de tipos de interés anunciada recientemente por Jean Claude Trichet es buena muestra de ello.

Por tanto, queda la deflación en España como única forma de resolver el problema de la competitividad. Y esto se traduce en reducciones salariales primero, e incrementos inferiores a la inflación después, o lo que es lo mismo una progresiva pérdida de poder adquisitivo de los ciudadanos hasta igualar los CLU y ganar competitividad.

La Caja de Ahorros del Mediterráneo sale de Banco Base

Semana movidita en el sistema financiero español. El lunes, las asambleas de Cajastur y las cajas de Extremadura y Cantabria, es decir tres de las cuatro cajas que conformaban el SIP Banco Base, votan en contra de la iniciativa de traspasar el negocio bancario al banco común, después de pedir al FROB cerca de 2.800 millones de euros para aprobar los test de solvencia. Esta cifra casi duplicaba las previsiones que el Banco de España publicó la segunda semana de marzo.

El viernes, la Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM, la cuarta en discordia), notificaba a la CNMV su decisión de acudir a la ayuda del FROB en solitario por la misma cantidad que días antes pidió todo el Banco Base. Tras ello, Fitch rebaja la calificación de la CAM al nivel de bono basura.

A tenor de lo ocurrido, no es descabellado pensar que la previsión de 15.152 millones de euros del Banco de España para recapitalizar las cajas se queda corta.  De hecho, de ejecutarse la ayuda a la CAM, se alcanzaría el 18% de la previsión. Y recuerdo que sólo se ha salvado a la CAM. Mientras tanto, ¿qué tendrá en mente Miguel Ángel Fernández Ordóñez?

La posibilidad de una intervención de tal calado, por la que evidentemente, se tendrá que dotar (otra vez) el FROB con entre 30.000 y 80.000 millones hace que estas ayudas sean créditos incobrables por parte de los acreedores –es decir, todos nosotros- y supongan en la práctica la asimilación de la deuda –privada- por parte del Estado, que la financiará vía emisiones de deuda –pública-. ¿Suena de algo? ¿Existe alternativa a la nacionalización?

Agotemos las fusiones de cajas antes de nacionalizarlas

Vía: El blog salmón

El proceso de rescate de cajas se puede resumir así. Primero, el Banco de España publica un informe de cada entidad en apuros, en el que se fija qué cantidad de dinero necesita para no quebrar. Segundo, el FROB entra en el capital social de la caja quebrada, despedaza la obra social del chiringuito bancario. Lo primero lo transmite, con suerte, a una fundación, como en el caso de Caja Castilla-La Mancha, mientras que el negocio –una vez asumidas las pérdidas- es transformado en un banco al uso, el cual debería (nótese el condicional) devolver al Estado –y con intereses- la ayuda recibida.

El principal problema es que las entidades quebradas, con mucha probabilidad, no serán capaces de devolver estas ayudas, con lo que el préstamo público se transforma en una donación, que se financiaría mediante la emisión de deuda pública. ¿Existe una alternativa a la nacionalización de facto de las cajas? Parece que sí, y es barata para los ciudadanos.

Mapa de las fusiones de cajas - Autor: Chiqui Esteban para Lainformación.com

Según el informe anual de la CECA, la patronal de las cajas, el patrimonio neto de las cajas llegaba a más de 70.000 millones de euros en 2010. Asumiendo que la irresponsabilidad financiera fue conjunta (a pesar de que la exposición al ladrillo no es la misma en todas las cajas) y que las pérdidas deben asumirse y eliminarse del balance. Y es más, dado que la inyección pública podría rondar dicha cantidad, la solución sería una megafusión, por decreto, de todas las cajas de ahorro.

La megacaja probablemente no alcanzaría los niveles de score capital que se exigen, y aún necesitaría recapitalizarse. Pero se conseguiría por un lado, la concentración de los activos malos y los riesgos en una sola entidad, y por otro, la reducción de costes del sector (cierre de oficinas, despidos, sinergias, etcétera).

Ahora toca la recapitalización. Para minimizar el impacto sobre las arcas públicas, se debería hacer que el sector privado, con una pequeña ayuda pública, sea el que recapitalice la megacaja. ¿Qué incentivos tendrían estas empresas? El autor del texto, aboga por una exención fiscal sobre los beneficios de la megacaja (cuando los arroje, claro). De esta forma, se evitaría la emisión masiva de deuda soberana para financiar las ayudas del FROB.

¿Qué hará Mafo con Banco Base?

El aborto de Banco Base ha puesto blanco sobre negro las cifras optimistas utópicas que el Banco de España había previsto para el saneamiento de las entidades financieras con problemas de solvencia.

Los números de la fusión. Fuente: Hoy.es

Comparemos la inyección de 2.800 millones de euros para la CAM con su patrimonio neto a 30 de septiembre de 2010… Ups, ¡la ayuda pública supone el 99,68% del patrimonio neto de la caja alicantina! De realizarse la operación, el Estado, a través del FROB, sería el principal accionista del futuro banco.

Y como el negocio del Estado no es la banca, me viene a la cabeza la imagen de Mafo llamando, estilo Ruíz-Mateos, a Botín para que su banco filial, Banesto, compre a la arruinada CAM. Otros novios a la fuerza pueden ser el SIP de Caja Murcia, Mare Nostrum, Banco Popular o el de Sabadell.

Es tiempo de una reorganización del sistema financiero. Y esto no ha hecho más que empezar. En cualquier caso, la entrada del FROB en la CAM dependerá de que el Banco de España dé o no el visto bueno al nuevo plan de negocio de la alicantina, cuyo plazo vence el 14 de abril. Si se produce un pánico financiero (esto es, una retirada masiva de depósitos), no cabe duda que se intervendrá inmediatamente.